보증금 1억을 월세로 돌리자는 제안, 받아들여도 되나

결론부터

전환율 1%p 차이가 월 8만원 넘게 갈립니다. 보증금 1억을 전환할 때 연 4%면 월 33만원, 연 5.5%면 월 46만원입니다. 계약서에 숫자를 적기 전에 어떤 전환율이 적용되는지부터 확인하십시오.

보증금 1억 전환 시 전환율별 월세

연 2.5%

21만원

연 4.0%

33만원

연 5.5%

46만원

표로 보기

항목	값 (만원)
연 2.5%	21
연 4.0%	33
연 5.5%	46

계산 구조는 단순합니다

월세 = 보증금 × 전환율 ÷ 12

연 단위 전환율을 12로 나눠 월 단위로 바꾸는 것뿐입니다. 어려운 건 계산이 아니라 전환율을 몇으로 하느냐입니다.

법정 상한이 있지만, 조건이 붙습니다

주택임대차보호법에는 전환율 상한 규정이 있습니다. 다만 두 가지를 알고 있어야 합니다.

상한은 기준금리에 연동되어 바뀝니다. 고정된 숫자가 아니므로 계약 시점의 최신 고시를 확인해야 합니다.
이 상한은 기존 계약을 전환하는 경우에 적용됩니다. 신규 계약을 처음부터 월세로 맺을 때는 그대로 적용되지 않습니다. 실무에서 분쟁이 가장 많이 생기는 지점입니다.

협상에서 확인할 것

관리비가 따로인가 — 월세는 낮은데 관리비가 높은 구조라면 총액으로 비교해야 합니다.
전세대출 이자와 비교했는가 — 보증금을 유지하면서 내는 대출이자와, 전환 후 내는 월세를 같은 기간으로 놓고 비교하십시오.
2년 총액으로 봤는가 — 월 10만원 차이는 2년이면 240만원입니다.

전환율 1%p가 만드는 차이

전환율은 소수점 한 자리만 움직여도 매달 나가는 돈이 눈에 띄게 갈립니다. 보증금 1억원을 월세로 돌릴 때입니다.

전환율	월세	연간 부담
4.0%	33만 3천원	400만원
5.0%	41만 7천원	500만원
5.5%	45만 8천원	550만원
6.0%	50만원	600만원
7.0%	58만 3천원	700만원

4%와 6% 사이는 매달 약 17만원, 2년 계약이면 400만원 차이입니다. 그래서 제안받은 월세를 역산해 전환율이 몇 %인지 확인하는 것이 먼저입니다.

제안이 적정한지 판단하는 순서

집주인이 "보증금 5천만원을 빼고 월세 25만원"을 제안했다고 합시다. 역산하면 25만원 × 12 ÷ 5,000만원 = 연 6.0% 입니다. 이 숫자를 두 가지와 비교합니다.

첫째, 법이 정한 상한입니다. 전월세전환율에는 법정 상한이 있고 기준금리에 연동되는 구조라 시점에 따라 바뀝니다. 계약 전 최신 기준을 확인해야 합니다.

둘째, 그 돈을 내가 굴렸을 때의 수익입니다. 빼는 보증금 5천만원을 예금에 넣어 연 3%를 받는다면 연 150만원입니다. 월세로는 연 300만원을 냅니다. 차액 150만원이 월세 전환의 실질 비용입니다.

목돈이 없어서 월세로 돌리는 경우

반대 방향도 있습니다. 보증금을 마련하기 어려워 월세 비중을 늘리는 선택입니다. 이때는 전환율을 대출금리와 비교해야 합니다.

보증금을 더 넣기 위해 전세자금대출을 연 4%로 받는다면, 전환율이 4%보다 높은 구간에서는 대출을 받아 보증금을 늘리는 쪽이 유리합니다. 전환율이 대출금리보다 낮으면 반대입니다.

다만 대출은 한도와 심사가 걸리고 상환 의무가 생깁니다. 숫자만으로 결정되지 않는 부분입니다.

자주 묻는 질문

Q. 반전세도 같은 방식으로 계산하나요? A. 같습니다. 전세에서 빼는 보증금 부분에만 전환율을 적용하면 됩니다.

Q. 계약 중간에 집주인이 전환을 요구할 수 있나요? A. 계약 기간 중 조건 변경은 임차인의 동의가 필요합니다. 갱신 시점의 조건 변경과는 다른 문제이므로 계약서와 관련 법령을 확인하십시오.

Q. 관리비가 오르는 것도 같이 봐야 하나요? A. 월 부담을 비교하는 것이 목적이므로 관리비 변동이 있다면 함께 넣어야 실제 비교가 됩니다.

확인하지 못한 것

법정 전환율 상한과 그 산정 방식은 개정될 수 있고 적용 요건도 계약 유형에 따라 다릅니다. 이 글의 계산은 단순 환산이며 법률 자문이 아닙니다. 실제 계약 조건은 관련 법령과 계약서를 기준으로 확인하십시오.

직접 계산해보기

아래 계산기는 양방향으로 동작합니다. 집주인이 제시한 월세를 보증금으로 역산해보면 실질 전환율이 몇 퍼센트인지 바로 나옵니다.