보증금 1억을 월세로 돌리자는 제안, 받아들여도 되나

결론부터

전환율 1%p 차이가 월 8만원 넘게 갈립니다. 보증금 1억을 전환할 때 연 4%면 월 33만원, 연 5.5%면 월 46만원입니다. 계약서에 숫자를 적기 전에 어떤 전환율이 적용되는지부터 확인하십시오.

연 2.5%

21만원

연 4.0%

33만원

연 5.5%

46만원

표로 보기

항목	값 (만원)
연 2.5%	21
연 4.0%	33
연 5.5%	46

계산 구조는 단순합니다

월세 = 보증금 × 전환율 ÷ 12

연 단위 전환율을 12로 나눠 월 단위로 바꾸는 것뿐입니다. 어려운 건 계산이 아니라 전환율을 몇으로 하느냐입니다.

법정 상한이 있지만, 조건이 붙습니다

주택임대차보호법에는 전환율 상한 규정이 있습니다. 다만 두 가지를 알고 있어야 합니다.

1. 상한은 기준금리에 연동되어 바뀝니다. 고정된 숫자가 아니므로 계약 시점의 최신 고시를 반드시 확인해야 합니다.
2. 이 상한은 기존 계약을 전환하는 경우에 적용됩니다. 신규 계약을 처음부터 월세로 맺을 때는 그대로 적용되지 않습니다. 실무에서 분쟁이 가장 많이 생기는 지점입니다.

협상에서 확인할 것

• 관리비가 따로인가 — 월세는 낮은데 관리비가 높은 구조라면 총액으로 비교해야 합니다.
• 전세대출 이자와 비교했는가 — 보증금을 유지하면서 내는 대출이자와, 전환 후 내는 월세를 같은 기간으로 놓고 비교하십시오.
• 2년 총액으로 봤는가 — 월 10만원 차이는 2년이면 240만원입니다.

직접 계산해보기

아래 계산기는 양방향으로 동작합니다. 집주인이 제시한 월세를 보증금으로 역산해보면 실질 전환율이 몇 퍼센트인지 바로 나옵니다.